Оценка для судебного разбирательства

Как оценивается имущество при его разделе супругами и стоит ли делать оценку имущества до суда? Из реальной судебной практики

Оценка для судебного разбирательства
Юристы г. Саранска. Республика Мордовия. Черных Татьяна Сергеевна

Доброго времени суток, мои дорогие читатели, подписчики и все, мимо проходившие, ленту Дзен листавшие, на мой канал случайно заглянувшие.

Есть у меня в производстве сейчас одно интересное гражданское дело о разделе имущества супругов. Вдаваться в подробности того дела я не буду (слишком уж оно “долгоиграющее”), а расскажу вам сегодня о том, как оценивается и делится имущество супругов, а так же о том, почему производить оценку имущества до подачи иска в суд не всегда целесообразно, на примере конкретного судебного спора.

Суть дела. Разводились муж с женой.

До того, как подать на развод, муж решил как следует подготовиться к последующим судам (жутко ему не хотелось имущество с бывшей своей делить): сделал за свой счет оценку “совместно нажитого”, а на основании той оценки заключил договоры купли – продажи всего ценного недвижимого имущества со своим родным братом, “забыв” на то согласие жены получить. Брат “приобретенное” имущество на себя оформил в Росреестре и тут же заключил с нашим персонажем “обратно – возвратные договоры” – договоры дарения, которые последним так же в Росреестре были зарегистрированы.

По задумке наших “братьев” – оппонентов, такое имущество уже не подлежало разделу между супругами, так как получено оно было одним из супругов, хоть и в браке, но вроде как по безвозмездным сделкам (по дарственным).

По сути, идея не плохая, но и не новая (признание сделок таких недействительными нам в помощь, но сегодня не об этом). Так вот. “Расслабившись”, наш персонаж, будучи уверенным, что теперь – то его бывшая ничего из “недвижки” не получит, подав иск исключительно о разделе долгов, принялся имущество спорное улучшать).

К примеру, бокс гаража наш персонаж превратил в офисное помещение (утеплил, надстроил, пристроил, окна – стеклопакеты, двери стекло – пакеты поставил, сигнализацию, камеры слежения…) Короче, гараж стал не гараж, а вполне приличное коммерческое нежилое помещение, которое наш оппонент поспешил сдать в аренду третьим лицам. Правда, как был гараж по документам, так гаражом и остался.

На иск персонажа о разделе долгов, нами был подан встречный иск о разделе совместно нажитого имущества (ну, и о признании сделок недействительными, естественно). А потом – пандемия, приостановление производства по делу, снова пандемия, потом отпуск состава суда…

Прошло 8 месяцев.

И наконец – таки было назначено судебное заседание, на котором мы заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы, ссылаясь на то, что оценка имущества производилась экспертами без участия второй стороны спора, что эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение и на разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 “О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака”, согласно которым раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела”.

Суд наше ходатайство о назначении экспертизы удовлетворил, поскольку экспертизу наш персонаж заказывал почти год назад, а дело о разделе совместно нажитого имущества рассматривается только сейчас.

Естественно, стоимость имущества, которая была установлена “судебными экспертами” на время рассмотрения дела, оказалась в разы выше, что в разы увеличивает размер компенсации за причитающуюся нам 1/2 доли в спорном имуществе.

“Исходя из положений ст. 133 ГК РФ, определяющей неделимую вещь, как вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. В случае возникновения требования о разделе такого имущества в натуре, оно разрешено по существу не будет, а по сути, будет оставлено в общей долевой собственности сторон, что приведет к невозможности использования этого имущества одним собственником без согласия другого.Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252 ГК РФ, согласно пункту 3 которой: «При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности”.

В настоящее время стороной оппонентов заявлено ходатайство о разделе имущества по стоимости, определенной на дату расторжения брака, а не на дату рассмотрения дела. Суд пока не назначил дату судебного заседания по рассмотрению заявленного ходатайства. Так что этому вопросу будет посвящена отдельная статья.

Итак. Выводы:

1.Оценку имущества до суда можно проводить за свой счет только при следующих условиях:

-если имущество находится у стороны оппонента и Вы опасаетесь, что опонент его может ухудшить (естественно, если Вам будет предоставлен доступ для оценки такого имущества);

-оценку имущества следует производить с обязательным уведомлением второй стороны предполагаемого спора о производстве оценки, в противном случае, выбросите деньги на ветер;

-если Вы намерены просить компенсацию за причитающуюся Вам долю в этом имуществе, а не долю в праве собственности и не выдел доли в натуре в таком имуществе.

2.Не обязательно производить оценку имущества для подачи иска с целью расчета размера госпошлины:

-цена иска по разделу недвижимого имущества может быть предварительно оценена кадастровой стоимостью такого имущества;

-цена иска по разделу движимого имущества может быть указана приблизительно (предварительно).

3.Имущество между супругами делится по той стоимости, которая будет установлена на дату рассмотрения дела, а не по той цене, за которую Вы это имущество когда – то покупали или когда – то его продавали.

4.Доверяйте только исследованиям по оценке имущества, произведенным в судебном порядке и на основании Определения суда.

Всем добра!

С уважением к Вам, Т.С.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist13ru/kak-ocenivaetsia-imuscestvo-pri-ego-razdele-suprugami-i-stoit-li-delat-ocenku-imuscestva-do-suda-iz-realnoi-sudebnoi-praktiki-5f4f908d1a1ddf477601fddb

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

Оценка для судебного разбирательства
Время чтения: 7 минут

Недвижимость, имея крупную материальную ценность, нередко выступает предметом судебных разбирательств. Предметом спора могут быть не только права на недвижимость, но и ее стоимость.

Независимо от характера разбирательства, цена спорного объекта всегда будет иметь центральное значение, ведь именно она определяет размер исковых требований и возмещений, на которые претендует истец.

Объективно определить ее может лишь оценка недвижимости для суда.

Общая информация об оценке и экспертизе

Под оценкой недвижимости понимается комплекс мероприятий, цель которых – определение актуальной рыночной стоимости отдельного объекта на конкретную дату.

В отличие от процедуры кадастровой оценки, такие мероприятия предполагают учет всех индивидуальных особенностей, которыми обладает объект:

  • месторасположение;
  • возраст;
  • состояние;
  • этажность;
  • материал постройки;
  • инфраструктура;
  • архитектурная ценность.

При этом принимаются во внимание рыночные цены, установленные в отношении идентичных объектов.

Задача оценки ясна – получение наиболее объективной и вероятной стоимости, за которую квартира, дом или земля могут быть проданы на рынке, при условии, что стороны сделки действуют разумно.

Параллельно с оценкой действует экспертиза недвижимости – комплексная проверка объекта на предмет его соответствия заявленным характеристикам и юридической чистоты.

Обе эти процедуры взаимосвязаны, так как результаты экспертизы могут повлиять на итоги оценки.

Подробности читайте в публикации «Оценка и экспертиза недвижимости».

Проведение оценки для суда

Поскольку любой ценный объект может стать предметом судебного разбирательства, недвижимость не является исключением. Споры в отношении объектов, связанных с землей, составляют большую часть всех рассматриваемых в судах дел.

В связи с тем, что любой иск в отношении недвижимости носит имущественный характер, исковые требования следует оценить в стоимостном выражении, определив цену иска.

Обычно она носит спорный характер: истец в своих интересах значительно завышает цену недвижимости, ответчик же, наоборот, склонен ее занижать. Рассудить их и установить объективную цену позволит лишь независимая оценка квартиры для суда.

Заказать мероприятие может каждая из сторон процесса. Учитывая наличие непреодолимого спора, им редко удается договориться по поводу того, кто будет проводить экспертизу.

В результате на рассмотрение суда нередко поступает сразу несколько отчетов об оценке рыночной стоимости объекта с разными результатами.

Разница в 10-15% считается допустимой: если стороны не против, можно использовать усредненный результат обеих оценок.

Но как быть в случае значительной разницы? Поскольку судья обязан установить объективность каждого отчета, он вправе привлечь независимого эксперта. Если обе оценки покажутся суду необъективными, руководствуясь ст. 79 ГПК, он назначит проведение экспертизы.

Ходатайство о проведении независимой экспертизы по оценке недвижимости может подать и одна из сторон, например, если она не проводила собственной оценки, а результаты, представленные второй стороной, ее не удовлетворили.

В случае назначения независимой экспертизы, стороны вправе просить суд поручить ее конкретному эксперту или учреждению. Если у сторон нет единого мнения по этому поводу, суд выбирает оценщика самостоятельно.

По результатам проведения независимой экспертизы для суда оценщик составляет письменное заключение (ст. 86 ГПК). Его результаты обычно принимаются судом в качестве доказательства, но суд имеет полное право не согласиться даже с результатами назначенной им оценки недвижимости. В этом случае производится переоценка с привлечением иного эксперта.

Что касается самой процедуры оценки, она проводится по общим правилам, о которых мы поговорим позже. Судебный характер такой оценки проявляется лишь в том, что представленный отчет будет считаться доказательством, а экспертизу назначат в процессуальном порядке.

Споры, в которых потребуется оценка

Судебная оценка недвижимости может потребоваться в абсолютно разных ситуациях, даже когда спор не касается права собственности на недвижимость. К числу типичных ситуаций, когда оценка рыночной стоимости объекта представляется неизбежной, можно отнести следующие споры:

  1. Раздел имущества при разводе. Семейное законодательство требует равнозначного раздела нажитой супружеской собственности, если договором между супругами не определено иное. Если они не смогли договориться, раздел осуществляется судом. В случае если одна из сторон претендует на целый объект недвижимости, а вторая – на компенсацию, размер возмещения рассчитывается от рыночной стоимости, установить которую помогут результаты оценки.
  2. Раздел наследственного имущества. Если наследники не могут сами разделить наследство, приходится идти в суд. Имущество каждого из наследников должно соответствовать его доле в наследстве. Но в отношении некоторых объектов, в частности недвижимости, может действовать правило, по которому один из наследников получает преимущественное право его получения. В этом случае он обязан выплатить другим наследникам компенсацию. Для определения ее размера тоже потребуется судебная оценка стоимости объекта.
  3. Обращение взыскания на недвижимое имущество. В случае обращения взыскания на квартиру в рамках исполнительного производства приставы обязаны не только описать квартиру, но и выставить ее на продажу по цене, установленной по результатам оценки. Собственник недвижимости, являющийся должником, заинтересован в том, чтобы объект был оценен как можно дороже. Если результаты оценки, заказанной работниками ФССП, его не устраивают, он вправе оспорить ее в суде, ходатайствуя о назначении независимой экспертизы.
  4. Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд. В случае реализации крупных инфраструктурных проектов, постройки дорог, газопроводов, стадионов или в случае сноса аварийного дома, государство/субъект/муниципалитет вправе изъять объект. За изъятую недвижимость собственнику положена компенсация, которая рассчитывается по результатам независимой оценки.
  5. Оспаривание кадастровой стоимости. Собственники квартир, домов и земельных участков обязаны платить налог на недвижимость, рассчитанный на основе кадастровой стоимости. Если она завышена, владелец вправе оспорить ее в суде, предъявив собственную оценку либо ходатайствуя о проведении независимой экспертизы. Новые результаты станут основанием для снижения имущественных налогов.

Цели проведения судебной оценки

Независимо от того, производится ли оценка гаража для суда, квартиры или частного дома, единственная и главная цель таких мероприятий – объективное определение рыночной стоимости спорного объекта.

Цели установления рыночной стоимости опять же могут отличаться, так как они тесно связаны с предметом спора и обусловлены определенными исковыми или встречными требованиями.

Оценка дома для суда может быть запрошена в целях:

  • выявления стоимости доли в праве собственности на конкретный объект недвижимости;
  • определение размера компенсации в случае конфискации или преимущественного (договорного) перехода права собственности;
  • установления справедливой цены при выставлении изъятого имущества на торги;
  • расчета цены иска для определения размера судебного сбора в отношении исков имущественного характера, рассчитываемых согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК;
  • снижение налога на недвижимость при завышении кадастровой стоимости, рассчитанной методами массовой оценки, и так далее.

Цели проведения объективной оценки, по большому счету, значения не имеют. Она назначается по определению суда или проводится по заявке заинтересованной стороны. Сама цель не влияет на результаты, хотя и фигурирует в договоре на проведение оценки и задании для оценщика.

Ретро-оценка: дата определения оценочной стоимости

Особенность судебных разбирательств состоит в том, что с момента возникновения юридически значимого события до момента вынесения решения могут пройти годы. В связи с этим факты, возникающие с момента возникновения предмета спора и до его разрешения, не имеют значения.

Проще говоря, если супруги подали заявление о разделе имущества в январе 2020 года, то компенсация будет рассчитываться по цене делимого имущества, действующей именно в январе 2020 года.

Прирост или падение стоимости таких активов для разрешения спора не будут учитываться. Потому оценку в рамках судебного разбирательства желательно проводить на момент возникновения спора между сторонами, независимо от даты оценочных действий.

Из-за того, что оценку приходится проводить на дату в прошлом, процедуру в профессиональных кругах называют «ретро-оценкой».

Для ее проведения можно использовать лишь метод сравнения, анализируя стоимостный показатели аналогичных объектов недвижимости, выставленных на продажу в оговоренный период.

Если речь идет о пятилетней давности, применить этот метод сложно, ведь поиск актуальной информации часто не представляется возможным.

Потому, если у оценщика нет собственной базы предложений на рынке недвижимости, оценка может оказаться необъективной.

Альтернативный метод – применение индекса текущих цен для расчета цены в прошлом.

Но федеральные стандарты оценки не позволяют оценщику использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

На практике оценщик мог бы вычислить объективную цену, но оформить это документально далеко не всегда возможно. Отчет, фигурирующий в качестве доказательства, подвергнется тщательной проверке, а любые нарушения могут предопределить исход разбирательства.

Кто проводит оценку

Осуществлять оценку могут лишь субъекты оценочной деятельности. Согласно ст. 4 ФЗ № 135 от 29.07.1998, таковыми являются физлица:

  • обладающие квалификационным аттестатом оценщика;
  • ставшие членами саморегулируемых объединений оценщиков;
  • заключившие договор страхования для оценщиков и тем самым застраховавшие свою ответственность;
  • осуществляющие частную оценочную деятельность или работающие на основании трудового договора.

Такие лица могут проводить оценочную деятельность как по запросу одной из сторон судебного разбирательства, так и в результате привлечения судом. При этом результаты этих мероприятий, независимо от целей и оснований, по которым они проводятся, должны быть идентичными.

Порядок проведения оценки

Этапы проведения оценки не зависят от целей и оцениваемого предмета. Не имеет значения, является ли заказчиком оценки сторона судебного разбирательства или ее проводят в силу судебного определения – отличаться будут лишь основания для проведения оценки. В остальном общий порядок оценочных мероприятий идентичен и состоит из 5 этапов:

  1. Получение от заказчика задания, собеседование, определение целей оценки, установление имущественных прав и даты, на которую проводится оценка.
  2. Заключение договора и составление оценочного плана: согласование источников информации, методик оценки, расчет расходов и обсуждение стоимости услуг оценщика.
  3. Сбор и анализ информации для оценки: анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременениях, изучение технической и эксплуатационной информации, качественных и количественных характеристик, осмотр объекта и изучение его особенностей. По закону допустима оценка недвижимости для суда без выезда на объект.
  4. Анализ полученной информации, применение оценочных методов и расчет итоговой стоимости.
  5. Оформление отчета об оценке: внесение в него данных о примененных методах, использованной информации, источниках ее получения, выводы оценщика.

Подробнее о порядке осуществления оценочных действий читайте в публикации «Оценка недвижимости».

Оспаривание кадастровой стоимости

Один из наиболее распространенных случаев назначения независимой оценочной экспертизы в рамках судебного разбирательства – оспаривание кадастровой стоимости. Связано это с несовершенством механизма определения кадастровой стоимости, в рамках которого применяется метод массовой оценки, не позволяющий учитывать индивидуальные особенности объекта.

Поскольку кадастровая стоимость определяет размер налога на недвижимость, сумма в декларации часто бывает существенно завышена. Это ущемляет интересы граждан, поэтому ст. 24.18 ФЗ № 135 и ст. 22 ФЗ № 237 от 03.07.2016 позволяют оспаривать результаты кадастровой оценки в специальной комиссии либо сразу в суде.

Такого рода споры подсудны арбитражным судам. Иск в арбитражный суд о перерасчете кадастровой стоимости здания можно подать в течение всего срока действия кадастровой оценки, до момента внесения в ЕГРН сведений об очередной переоценке.

Закон определяет два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

Чаще всего основанием для оспаривания выступает определение рыночной стоимости. Собственник, как правило, заказывает рыночную оценку у независимого эксперта и с отчетом о ее результатах подает исковое заявление в суд.

Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости здания можно посмотреть ниже.

Если по результатам независимой оценки рыночная стоимость окажется существенно ниже, чем кадастровая в ЕГРН, это вызовет сомнения у судьи, и он назначит новую независимую экспертизу оценки объекта.

Не исключено, что ее результаты будут отличаться от результатов оценки, заказанной собственником, на 20-50%. Учитывая это, важно прибегать к услугам авторитетных, проверенных оценщиков.

Заключение

Резюмируя вышесказанное, обратим внимание на то, что:

  • проведение оценки для суда может осуществляться как по заказу сторон процесса, так и по решению судьи;
  • споры, в рамках которых возникает необходимость в оценке, могут касаться как раздела супружеского имущества и вопросов наследования, так и налоговых разбирательств;
  • проводить оценочные действия может лишь субъект-оценщик, независимо от того, кто заказывает его работу и что выступает предметом спора;
  • оценка всегда должна проводиться на момент возникновения спора, независимо от того, как долго иск будет рассматриваться в суде.

а

Оценка недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti-dlya-suda.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.